Купить или продать недвижимость сегодня можно без помощи риелторов, уверены омские правозащитники. С этого года законодатели упросили процедуру регистрации сделок в Росреестре, количество сайтов для размещения бесплатных объявлений растет с геометрической прогрессией, а составить договор и провести грамотно сделку помогут юристы.

Рынок недвижимости — дело хлопотное и сложное, считают многие. За помощью потенциальные покупатели и продавцы жилья обращаются к риелторам. За услуги последних они готовы выложить весьма кругленькую сумму - от 50 до 150 тысяч рублей. Взамен клиенты агентств недвижимости получают гарантии и уверенность в чистоте сделки.

— Сегодня на рынке недвижимости много так называемого «мертвого» жилья, — рассказал начальник государственной жилищной инспекции Омской области Сергей Плисов. — Как правило, эта недвижимость бабушек и дедушек, которые в свое время ее не приватизировали, и ушли из жизни. Родственников у них нет, поэтому проворные соседи прибрали жилье к рукам. Прав на нее они не имеют, но каким-то образом переоформили на себя и продают. Чтобы избежать подобных неприятных казусов, лучше довериться профессионалам. Риелторские агентства, работающие на рынке, несут ответственность за чистоту проводимых им сделок. Поэтому при заключении договора обратите внимание на этот пункт.

Совершенно противоположной точки зрения придерживается председатель общества по защите прав потребителей «Недвижимость и быт» Лариса Баранова. Она уверена, сегодня продать и купить недвижимость можно самостоятельно, в обход агентств недвижимости. Дешевле и лучше обратиться к юристам и заплатить им за консультацию и сопровождение сделки купли-продажи, чем связываться с риелторами.

По мнению специалиста, сейчас есть много сайтов, размещающих бесплатно объявления по недвижимости. Документы на «жилье» нужны, если была перепланировка или увеличение или уменьшение площади земли. В том случае, если квартира или дом остались при прежних условиях, а сделка уже регистрировалась однажды в федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (при приватизации или купле-продаже), то обновление документации не нужно. Кроме того, по новому законодательству, существенно упрощена процедура регистрации сделки в Росреестре, уменьшена госпошлина.

— Чаще всего у продавцов все документы уже готовы, — пояснила Лариса Баранова. — Можно с ними пройти к юристу, все проверить, составить договор и выходить на сделку. Я не вижу смысла идти к риелторам и платить им деньги, которые, кстати, не маленькие. Так случилось, что я сейчас продаю свой дом, сама разместила объявление, сама присматриваю новый вариант. Однажды прохожу мимо дома, выставленного на продажу, понравился вариант, но продавцы заключили договор с риелторским агентством. Звоню в агентство, чтобы узнать, можно ли на этот дом оформить в банке ипотеку. Вопрос затруднил риелтора, он попросил несколько дней, чтобы все узнать. Через пять дней звоню снова, а мне в ответ – вон Сбербанк, идите и узнавайте сами. При этом за свои услуги агентство недвижимости на этой сделке намеревалось взять 80 тысяч рублей. Что интересно, но о продаже этого дома не было объявлений в течение трех недель, пока я узнавала детали с банком. За что же им платить такие деньги.

Советы

Как выбрать агентство недвижимости?

Итак, если вы все же решили избавиться от лишних хлопот и воспользоваться услугами риелторов, тогда специалисты центра защиты прав потребителей рекомендуют помнить следующее:

— в агентстве недвижимости в доступной и наглядной форме должна быть размещена информация о хозяйствующем субъекте (ООО, ИП) наименование, место нахождения и юридический адрес, свидетельства о регистрации и постановке на учет в налоговом органе;

— риелторы должны предоставлять клиентам бланки договоров для ознакомления. Если отказываются, значит, есть, что скрывать;

— длительность работы на рынке риелторских услуг, хороший показатель;

— размещение у организации в наглядной форме лицензии на право осуществления деятельности - не заслуга, а лишь подтверждение этого права в прошлом, так как сейчас этот вид деятельности не подлежит лицензированию;

— пышность или скромность офиса не говорит не о чем. К примеру, у индивидуального предпринимателя офисное помещение может быть скромным, но к каждому клиенту он относится более внимательно;

— документы, подтверждающие участие или членство в союзах (ассоциациях) профессионалов, говорят лишь об объединении агентства с себе подобными организациями для обмена опытом по развитию или совершенствованию различных направлений деятельности, а не о добросовестной работе с потребителями;

— отсутствие книги «жалоб и предложений» в офисе, не только нарушение Законодательства, но и лишение возможности у клиентов отследить работу агентства с другими потребителями;

— отсутствие в договоре пункта о размере стоимости услуг агентства грубое нарушение Законодательства. Потребители лишены возможности отследить понижена она или попросту агентство увеличило свои комиссионные. К тому, же изначально стоимость услуг агентства может быть столь велика, что квартира будет только числиться в базе данных агентства, а продаваться не будет;

— конечно, стоит учитывать количество размещаемой рекламы недвижимости агентством как в целом, так и в отдельности на каждый объект. Чем больше рекламы, тем больше потенциальных клиентов.

Что необходимо знать при продаже квартиры?

После обсуждения с риелтором его работы внимательно ознакомьтесь с договором. Особое внимание обратите на срок, на который заключается договор – он не должен быть слишком большим. В договоре обязательно должна быть отражена цена, ниже которой квартира не может быть продана. Если с вас просят предоплату, то это тоже должно быть указано в договоре, а также и то, возможно ли ее получить обратно, в случае если вы захотите отказаться от услуг агентства.

— При продаже квартиры требуйте от своего риелтора подробного информирования о важных этапах работы, связанных с вашим объектом. Узнайте у него, в каких СМИ выходит объявление о вашей квартире, а если не выходит, то по каким причинам.

— Никогда не стройте свои отношения с риелторами на основе генеральной доверенности. Достаточно будет доверенности на подготовку документов к сделке без права получать деньги от имени клиента, заверенной у нотариуса.

Сам себе риелтор

Тем же, кто решил заняться куплей-продажей недвижимости самостоятельно нужно помнить, что на рынке очень мало свободных квартир. Чаще всего недвижимость меняют путем купли-продажи.

— Изучая предложения, во время телефонных переговоров нужно выяснить как можно больше информации о недвижимости: уточнить, является ли квартира объектом частной собственности или документы только сданы на приватизацию. Если квартира уже в собственности, то необходимо узнать основания возникновения прав, кто является собственником, кто зарегистрирован в квартире, как и куда, собираются они, потом выписаться, каковы условия сделки.

— Далее уточнить технические характеристики квартиры, состояние, наличие или отсутствии балконов и лоджий, смежных комнат, расположении дома, удаленности от транспортных коммуникаций, наличии детских садов, школ, поликлиник. При этом расположение дома и инфраструктуру лучше всего изучить по карте еще до звонка, чтобы понимать о каком месте идет речь, и сопоставить информацию, полученную от продавца с уже имеющейся.

— Также следует учитывать, что некоторые продавцы намеренно или по не знанию искажают параметры своей квартиры. Например, это происходит при незаконной перепланировке в квартире или возведении пристроек к частным домам, что обязательно повлечет в дальнейшем либо утрату этой собственности, либо наложение административных взысканий.

— Во время просмотра, попросите показать правоустанавливающие документы. Это позволит выяснить серьезность намерений продавца, а также получить другую очень важную информацию для последующего принятия решения. Если продавец вам отказал в этом, то не стоит сразу же отбрасывать этот вариант. Возможно, у продавца их нет в данный момент или он просто не хочет их показывать человеку, который еще не выразил явного намерения приобрести квартиру.

— Необходимо внимательно осмотреть квартиру: посмотреть инженерные коммуникации, потолок, окна, стены, пол (даже если они заставлены мебелью, или покрыты линолеумом). Проверить все ли в квартире работает как должно. Не стесняйтесь спрашивать и просить что-либо показать или предоставить иные дополнительные интересующие вас сведения. Если в квартире есть встроенная мебель и техника (электрооборудование, водонагреватели) необходимо узнать, а впоследствии письменно закрепить условия ее физического освобождения или продажи. Будьте особенно внимательны при подписании акта приема-передачи квартиры и имущества в ней, ведь как часто бывает переезд продавцов назначен позднее даты регистрации сделки и после их выезда покупатели даже розеток с выключателями не находят в квартире.

— Обязательно следует сверить номер квартиры и адрес с правоустанавливающими документами, проверить порядок нумерации квартир на этаже. Внимательно приглядитесь к обстановке, если будет возможность поговорите с соседями и жильцами дома, постарайтесь узнать у них побольше информации о квартире и продавцах.

— Попросите у продавца справку о выплате коммунальных платежей за последние три года. В случае задолженности расплачиваться за просрочку придется новым собственникам.

И вот свершилось. С помощью риелтора или самостоятельно вы подобрали вариант и вышли на сделку. Здесь профессионалы рекомендуют обратить внимание на сумму, указанную в договоре. Она должна быть указана полностью, а не частично.

— Мы сталкивались с такой проблемой, когда за жилье покупатель отдал 2,5 млн рублей, а в договоре продавец уговорил его прописать 500 тысяч рублей, — заметил Сергей Плисов. — И вот сделку провели, документы переоформили и через некоторое время продавец недвижимости подает заявление в правоохранительные органы, что при сделке его права были ущемлены. Он просит вернуть жилье и возвращает новому собственнику 500 тысяч рублей. Это мошенничество чистой воды, но в суде доказать, что на самом деле квартира стоила 2,5 млн рублей, а не 500 тысяч крайне сложно – есть договор, есть подписи и прописана сумма сделки.

Каким образом продавать или приобретать жилье каждый решает сам, довериться профессионалам или сэкономить и взвалить эту ношу на себя. Но в любом случае, потенциальным покупателям и продавцам стоит внимательно прочитывать документы, которые вам нужно подписать. Не стесняйтесь, задавать вопросы и спрашивать. Уж лучше прослыть юридически безграмотным, чем лишиться и денег, и квартиры.

Наталья Евдокимова,

корреспондент информационного агентства «Твой Омск»