Недвижимость

Не забывайте, что потребителями вы являетесь, только если покупаете или продаете недвижимость для личных некоммерческих целей и только через посредника (риэлтора).

Пожалуй, выбор агентства (риэлтора) один из главных этапов Вашей работы для достижения конечной цели.

При выборе агентства следует помнить следующее:

- в агентстве в доступной и наглядной форме должна быть размещена информация о хозяйствующем субъекте (ООО, ИП) наименование, место нахождения и юридический адрес, свидетельства о регистрации и постановке на учет в налоговом органе. При отсутствии информации агентство уже не выполняет Законодательство;
- должны предоставляться потребителю бланки договоров для ознакомления. Отказываются, значит, есть, что скрывать;
- длительность работы на рынке риэлтерских услуг, хороший показатель;
- размещение у организации в наглядной форме лицензии на право осуществления деятельности - не заслуга, а лишь подтверждение этого права в прошлом, так как сейчас этот вид деятельности не подлежит лицензированию;
- пышность или скромность офиса не говорит не о чем, например: у индивидуального предпринимателя офисное помещение может быть скромным, но к каждому клиенту он может относиться более внимательно;
- документы, подтверждающие участие или членство в союзах (ассоциациях) профессионалов, говорят лишь об объединении агентства с рядом себе подобных организаций для обмена опытом по развитию или совершенствованию различных направлений деятельности с целью привлечения клиентов и прибыли, а не о добросовестной работе с потребителями!
- отсутствие книги «жалоб и предложений» в офисе, не только нарушение Законодательства, но и лишение возможности у клиентов отследить работу агентства с другими потребителями;
- отсутствие в договоре пункта о размере стоимости услуг агентства, грубое нарушение Законодательства, вследствие, которого (при рекомендации агентства понизить цену недвижимости) Вы не сможете отследить понижена она или попросту агентство увеличило свои комиссионные. К тому, же изначально стоимость услуг агентства может быть столь велика, что квартира будет только числиться в базе данных агентства, а продаваться не будет;
- конечно, стоит учитывать количество размещаемой рекламы недвижимости агентством как в целом так и в отдельности на каждый объект. Чем больше рекламы, тем больше потенциальных клиентов.

Несмотря на изобилие рекламных предложений. Покупка квартиры представляет собой весьма сложный и трудоемкий процесс.

Покупателю решившему заняться поиском подходящего варианта, придется столкнуться с разного рода сложностями, например юридическими и технологическими, особенно если встретились альтернативные продавцы/покупатели, и образовалась так называемая «цепочка». Как правило, на нашем рынке большая часть покупателей – это те же продавцы, которые меняют жилье путем купли-продажи. Свободных квартир и покупателей с наличными деньгами не так уж и часто можно встретить. В рекламе свободных квартир примерно 20%, однако нередко выясняется, что данная квартира альтернативная только на подписании предварительного договора или внесении аванса, а может даже и на сделке, когда покупателю уже некуда деваться! И это далеко не единственная неожиданность, которая может повстречаться на «пути» у покупателя.

Еще на этапе изучении рекламных предложений следует во время телефонных переговоров выяснить как можно больше вопросов. Главное узнать с кем вы говорите: с собственником или риэлтором. Затем следует уточнить, является ли квартира объектом частной собственности или документы только сданы на приватизацию. Такие варианты тоже встречаются, но продавцы спешат и выставляют квартиру на продажу. Это может существенно затормозить процесс совершения сделки. Если квартира уже в собственности, то необходимо узнать основания возникновения прав, кто является собственником, кто зарегистрирован в квартире, как и куда, собираются они, потом выписаться, каковы условия сделки.

Затем необходимо узнать как можно больше о самой квартире: ее технические параметры, состояние, наличие или отсутствии балконов и лоджий, смежных комнат, расположении дома, удаленности от метро и транспортных коммуникаций, наличии детских садов, школ, поликлиник. Расположение дома и транспортную инфраструктуру лучше всего изучить по карте еще до звонка, чтобы понимать о каком месте идет речь, и сопоставить информацию, полученную от продавца с уже имеющейся.

Также следует учитывать, что некоторые продавцы намеренно или по не знанию искажают параметры своей квартиры. Например, это происходит при незаконной перепланировке в квартире или возведении пристроек к частным домам, что обязательно повлечет в дальнейшем либо утрату этой собственности, либо наложение административных взысканий.

Во время просмотра, попросите показать вам правоустанавливающие документы. Это позволит Вам выяснить серьезность намерений продавца, а также получить другую очень важную информацию для последующего принятия решения. Если продавец вам отказал в этом, то не стоит сразу же отбрасывать этот вариант. Возможно, у продавца их нет в данный момент или он просто не хочет их показывать человеку, который еще не выразил явного намерения приобрести квартиру.
Необходимо внимательно осмотреть квартиру: посмотреть инженерные коммуникации, потолок, окна, стены, пол (даже если они заставлены мебелью, или покрыты линолеумом). Проверить все ли в квартире работает как должно. Не стесняйтесь спрашивать и просить что-либо показать или предоставить иные дополнительные интересующие вас сведения. Если в квартире есть встроенная мебель и техника (электрооборудование, водонагреватели) необходимо узнать, а впоследствии письменно закрепить условия ее физического освобождения или продажи. Будьте особенно внимательны при подписании акта приема-передачи квартиры и имущества в ней, ведь как часто бывает переезд продавцов назначен позднее даты регистрации сделки и после их выезда покупатели даже розеток с выключателями не находят в квартире.
Обязательно следует сверить номер квартиры и адрес с правоустанавливающими документами, проверить порядок нумерации квартир на этаже. Внимательно приглядитесь к обстановке, если будет возможность поговорите с соседями и жильцами дома, постарайтесь узнать у них побольше информации о квартире и продавцах.
Большую ошибку совершают те покупатели, кто рассчитывает на риэлтора продавца в надежде, что, тот подскажет, поможет и все оформит. Такой подход может быть крайне опасным, ведь риэлтор действует в первую очередь в интересах продавца, даже если покупатель заплатит ему некоторую сумму за сбор документов и регистрацию договора.

Если покупатель решил остановиться на одном из вариантов, то наступает момент юридического закрепления своих намерений. Как правило, стороны составляют предварительный договор или соглашение об авансе/задатке (задаток остается у продавца, если покупатель отказывается от покупки квартиры, если продавец квартиры нарушает соглашение о задатке, то он обязан вернуть покупателю сумму в двойном размере плюс возмещение убытков, аванс же в такой ситуации возвращается в том же размере). При подписании документов всегда прочитывайте то, что подписываете, а в случае сомнений лучше обратиться за разъяснениями к специалисту, лучше риэлтору.

Следует помнить, что большинство сделок на рынке недвижимости совершаются с помощью профессиональных посредников или агентств недвижимости, где существуют свои стандарты и правила в отношении работы с потенциальными покупателями, а документы разрабатываются и выверяются опытными юристами. Поэтому действуя самостоятельно и не имея достаточного опыта, покупателю следует относиться с особым вниманием к подписываемым документам. Риэлтор продавца будет добиваться максимальной выгоды для своего клиента во всем, начиная от цены и заканчивая условиями исполнения обязательств, чем дороже и быстрее он продаст, тем быстрее и больше получит оплату за оказанные услуги, и ему нет необходимости предупреждать покупателя о возможных негативных последствиях в случае его ошибки. Юридические «тонкости» и неосведомленность могут стоить дорого покупателю (например, при отсутствии справки о выплате коммунальных платежей за последние три года, на вас могут подать в суд коммунальные организации в случае наличия задолженности по оплате коммунальных услуг).
Что необходимо знать при продаже квартиры?

После обсуждения с риэлтором его работы внимательно ознакомьтесь с договором. Особое внимание обратите на срок, на который заключается договор – он не должен быть слишком большим. В договоре обязательно должна быть отражена цена, ниже которой квартира не может быть. Если с вас просят предоплату, то это тоже должно быть указано в договоре, а также и то, возможно ли ее получить обратно, в случае если вы захотите отказаться от услуг агентства. При продаже квартиры требуйте от своего риэлтора подробного информирования о важных этапах работы, связанных с вашим объектом. Узнайте у него, в каких СМИ выходит объявление о вашей квартире, а если не выходит, то по каким причинам.

Никогда не стройте свои отношения с риэлторами на основе генеральной доверенности. Вполне достаточно будет доверенности на подготовку документов к сделке без права получать деньги от имени клиента, заверенной у нотариуса.

Итак, если вы решили, что хотите, а главное можете купить квартиру или иную недвижимость, то следует, перед тем как непосредственно «окунуться» в океан рекламных предложений, оценить свои возможности.